虽然农民房屋建设费用由自己承担，但农民的宅基地是无偿获得的，因而农民对宅基地拥有的权能是不完整的，宅基地以及所建农房具有特殊保障性质，不能像商品房一样不受限制地进入市场交易。合理的宅基地管理政策既要有助于更好解决农村住房问题，也要防范宅基地违规使用。对于宅基地，政策上不存在鼓励集中到少数人手里的问题。

日前，北京市发布文件，提出要严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上的房屋；严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆。笔者认为，此次北京明确宅基地管理政策，将为其他地区带来积极示范效应。当前，我国农村宅基地完整的管理制度体系正在形成。今后要进一步深化农村宅基地制度改革试点，探索宅基地“三权分置”多种实现形式，维护好、发展好农民权益。

我国农村宅基地总面积约为1.7亿亩，占集体建设用地的54%。宅基地是农民以集体组织成员名义获得的，且只有集体成员才能在本集体申请宅基地，实行一户一宅、长期使用。

随着城镇化发展，农村宅基地出现了一些新情况。一方面，每年有大量农民离开农村，出现大量农房、宅基地常年闲置现象；另一方面，也存在“一户多宅”“建新不拆旧”以及部分新增农户宅基地取得困难等问题。

当前，无论是从推进新型城镇化发展角度，还是从强化乡村振兴制度性供给角度，放活宅基地和农房使用权已经迫在眉睫。随着农民进城，农村出现了不少闲置农房，同时很多城里人下乡创业，对闲置农房有需求。所以说，如果能把闲置农房利用好，既可以为农民增加财产性收入，又能够为下乡人员提供创业场所。基于此，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

需要认识到，虽然农民房屋建设费用由自己承担，但农民的宅基地是无偿获得的，因而农民对宅基地拥有的权能是不完整的，宅基地以及所建农房具有特殊保障性质，不能像商品房一样不受限制地进入市场交易。宅基地的所有权是集体的，资格权只有集体经济组织成员才有。宅基地不同于承包地，对于承包地经营权，国家政策鼓励其流转、鼓励耕地适度集中；对于宅基地，政策上不存在鼓励集中到少数人手里的问题。因此，宅基地不能违规违法买卖。

改革就是要打破常规，但宅基地改革是有底线的。由于历史形成的特殊性及其所承载的政治、经济和社会功能，决定了其复杂性和敏感度，对其改革要稳慎。如果农村宅基地集体所有权不落实，那就谈不上守好土地公有制性质；如果农村宅基地集体所有权失能，那么农村乱占耕地建房就有可能发生；如果农村宅基地集体所有的权能越界，那么农民权益就可能受损。坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损这三条底线，正是宅基地制度改革的红线。

现实中，宅基地制度改革要处理好两方面的关系。随着试点经验固化，目前政策已经明确。一是宅基地和农户的关系。农村村民一户只能拥有一处宅基地。今年起实施的新《土地管理法》规定，农村村民出售、出租、赠予住宅后，再申请宅基地的，不予批准。二是宅基地和城镇居民的关系。城镇居民不能购买农村宅基地，但在符合用途管制前提下，可以依法承租其农房。

合理的宅基地管理政策既要有助于更好解决农村住房问题，也要防范宅基地违规使用。要看到，中央提出宅基地制度改革，目的是进一步盘活宅基地，发展农村新产业新业态，拓宽农民增收渠道。试点就是要探索出既能向集体组织成员提供基本住房保障，又能最大限度节约农村建设用地的制度。宅基地改革绝不是让城里人下乡去买房置地，也不是要改变土地规划和用途管制，在农村搞大规模非农开发或商品房建设。