北京土地供应结构出现变化，不限价房用地出让增多，限价房用地出让比例减少。研究机构数据显示，2020年上半年不限价住宅用地成交量占住宅用地的74%，限竞房用地成交仅6宗。专家告诉中国证券报记者，当前限竞房整体销售不理想，去化压力大。而不限价住宅地块出让增多，有利于促进市场投资活力。

房企积极参与竞拍

不限价地块出让增多，成为近期北京土拍市场一大显著特点。

8月3日，北京市规划和自然资源委员会挂牌公告显示，出让北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块，用途为R2二类居住用地、A334托幼用地，建设用地面积约8.51万平方米，最大规划建筑面积约20.15万平方米，属于不限价住宅用地。

该宗地块吸引了中海地产、中国金茂、合生创展集团、建发、保利+中交、华润+城建6家房企及联合体参与竞拍，经过66轮竞价，中海地产以79亿元竞得，溢价率为23.44%。7月14日，中海地产经过108轮竞价，以40亿元摘得北京市房山稻田地块，溢价率达到41.3%。

此前，丰台区南苑乡分钟寺村地块创下丰台区第二高单价“地王”。出让公告显示，该宗土地面积约3.84万平方米，建筑控制规模约10.74万平方米，起拍价为57.19亿元。融创中国、中国海外发展等8家房企及联合体参与竞拍。合生创展集团以72.2亿元摘得，溢价率约26.3%。

竞拍激烈、溢价率相对较高是近期北京土拍市场另一特点。中原地产分析师卢文曦表示，限价房用地利润空间被锁定，不限价房地块具备想象空间，更能激发房企的参与热情。

克而瑞地产研究中心数据显示，今年上半年北京市出让31宗住宅用地，不限价地块占比74%，限竞房用地仅6宗。

“土地供应结构调整，不限价住宅地块出让增加，主要有两方面原因：一是当前限竞房整体销售情况不理想，去化压力较大；二是房地产市场受到疫情冲击，增加不限价地块供应可促进市场投资活力。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉中国证券报记者。

限竞房去化承压

从目前情况看，限竞房去化承压。2019年，限竞房供应井喷，但去化压力随之而来，部分项目售价甚至低于限售价。

2016年9月，北京市下发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%；要求北京市各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易；试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。

2018年5月，北京市住房和城乡建设委员会下发《关于加强限房价项目销售管理的通知》，对北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目销售提出要求，限竞房销售限价与评估价之比高于设定比例的，由开发建设单位面向具备北京市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

中原地产研究中心数据显示，2018年到2020年7月中旬，北京共计90个限竞房项目入市，供应房源7.79万套，合计成交套数3.8万套。截至今年7月中旬，限竞房库存量达到3.9万套。

从土地供应情况看，北京供应的限竞房用地合计约110宗1100万平方米。这些项目叠加部分配套商业、配套仓储，合计入市约1300万平方米。目前已入市约870万平方米，等待入市取得预售证的限竞房约3万-4万套。

“限竞房整体同质化严重，位置较偏远。从销售情况看，具备区位、设计优势的项目销售情况较好。如次渠南站附近某项目，临近地铁交通优势明显，89平方米-138平方米的2-4居户型，且综合配套良好，项目销售情况整体不错。同属大兴的另一项目，回迁房、共有产权房围绕，且无大型配套，项目去化不佳。”陈霄表示，虽然当前限竞房面临去化压力，但保障了刚需购房需求，在稳定房价、促进房地产市场长期平稳健康发展方面起到了重要的作用。

推动市场平稳运行

根据北京市规划和自然资源委员会网站披露的信息，未来一段时间出让的住宅用地仍以不限价地块为主。如北京市石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地，北京市平谷区王辛庄镇（二号地三期）PG00-0002-6006地块R2二类居住用地等。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶表示，不限价住宅地块出让短期仍将持续，限竞房以及共有产权房的供应在房地产市场的平稳运行中发挥了重要作用。限价房地块不会退出市场，但出让比例可能下降。

卢文曦认为，在促进市场投资活力背景下，预计未来还有一定比例的不限价住宅土地入市。如后续市场热度过高，土地供应结构很大可能出现调整，在房住不炒的总基调下，未来市场仍将保持平稳运行。“房地产市场调控逐渐常态化，多根据市场情况而定。”陈霄表示。

曹晶晶告诉中国证券报记者，限竞房或长期存在，但后期比例会下降。在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，房价上涨幅度有限。